La location d’un bien immobilier comporte des risques pour les propriétaires, notamment en termes de loyers impayés. Pour se protéger, deux principales solutions existent : l’assurance loyers impayés (ALI) et la caution. Dans cet article, nous vous proposons une analyse complète de ces deux dispositifs, afin de vous aider à faire le bon choix en fonction de votre situation.
L’assurance loyers impayés (ALI) : une protection globale
L’assurance loyers impayés est un contrat souscrit par le propriétaire-bailleur auprès d’une compagnie d’assurances. Elle permet de couvrir les risques liés aux impayés de loyer, ainsi que les éventuels dégradations du logement et frais de contentieux. Les garanties incluses varient selon les contrats et les compagnies d’assurances.
Pour être éligible à l’ALI, le locataire doit répondre à certains critères fixés par l’assureur, tels que la solvabilité ou la stabilité professionnelle. En cas d’impayé, l’assureur prendra en charge le recouvrement des loyers non perçus, dans la limite du plafond prévu au contrat. La durée de cette prise en charge peut également varier selon les contrats.
La caution : une garantie plus traditionnelle
La caution est une garantie plus traditionnelle, qui consiste en l’engagement d’un tiers (souvent un proche du locataire) à régler les loyers impayés en cas de défaillance du locataire. La caution peut être solidaire ou simple, selon le niveau d’engagement du garant.
La caution solidaire est la plus courante et la plus sécurisante pour le propriétaire : elle permet au bailleur de se retourner directement contre le garant en cas d’impayé, sans avoir à attendre une décision de justice. En revanche, la caution simple nécessite une procédure judiciaire préalable avant de pouvoir être mise en œuvre.
ALI ou caution : quelles différences et comment choisir ?
Si l’assurance loyers impayés offre une protection globale et sécurisante pour le propriétaire-bailleur, elle a un coût non négligeable, généralement compris entre 2% et 4% du montant annuel des loyers. De plus, les critères d’éligibilité des locataires peuvent être contraignants et limiter le choix des candidats à la location.
La caution, quant à elle, ne génère pas de frais supplémentaires pour le propriétaire et permet une certaine souplesse dans le choix du locataire. Toutefois, elle présente un risque en cas de défaillance du garant ou si ce dernier est lui-même insolvable.
Pour choisir entre l’ALI et la caution, il convient donc de prendre en compte plusieurs éléments :
- Le niveau de sécurité souhaité : une ALI offre une meilleure protection en cas d’impayés, mais a un coût plus élevé.
- Les critères d’éligibilité des locataires : si vous souhaitez louer à des personnes aux revenus modestes ou à des étudiants, la caution peut être plus adaptée.
- Votre capacité à assumer les frais liés à l’ALI : si votre budget le permet, cette solution peut être plus rassurante pour vous en tant que propriétaire.
Enfin, il est important de noter que ces deux dispositifs ne sont pas incompatibles : il est tout à fait possible de cumuler caution et ALI dans certains cas, afin de bénéficier d’une protection optimale contre les risques locatifs.