Les charges locatives, également appelées charges récupérables, sont des dépenses liées à l’entretien et au fonctionnement d’un logement qui peuvent être réparties entre le locataire et le propriétaire. Pour mieux comprendre cette notion complexe et ses implications pour les deux parties concernées, cet article fait le point sur les principales règles en vigueur, les obligations de chacun et les précautions à prendre pour éviter les litiges.
Quelles sont les charges récupérables ?
Les charges récupérables sont définies par le décret n°87-712 du 26 août 1987, qui établit une liste exhaustive des dépenses pouvant être mises à la charge du locataire. Parmi celles-ci figurent notamment :
- La consommation d’eau froide, d’eau chaude et de chauffage collectif ;
- Les frais d’entretien courant et de menues réparations dans les parties communes de l’immeuble (ascenseur, espaces verts, etc.) ;
- Les taxes d’enlèvement des ordures ménagères et d’assainissement ;
- Les frais liés aux services dont bénéficie directement le locataire (gardien, interphone, etc.).
En revanche, certaines dépenses ne peuvent pas être récupérées auprès du locataire :
- Les travaux d’amélioration ou de mise en conformité de l’immeuble (ravalement, rénovation énergétique, etc.) ;
- Les frais de gestion, d’administration ou de contentieux liés au bien loué ;
- Les impôts fonciers et la taxe sur les logements vacants.
Comment sont réparties les charges entre le locataire et le propriétaire ?
La répartition des charges récupérables entre le locataire et le propriétaire dépend de la nature des dépenses et du type de logement concerné. En règle générale, il existe deux modes de répartition :
- Les charges individuelles : elles correspondent aux consommations personnelles du locataire (eau, chauffage, électricité) et sont facturées directement par les fournisseurs d’énergie ou par le syndic de copropriété. Dans ce cas, le locataire doit régler ses charges directement auprès des prestataires concernés.
- Les charges collectives : elles concernent l’entretien et les services communs à tous les occupants de l’immeuble (ascenseur, espaces verts, gardien, etc.). Elles sont réparties entre les différents copropriétaires selon des clés de répartition prévues par le règlement de copropriété et peuvent être récupérées auprès du locataire par le biais d’une provision pour charges.
Quelles obligations pour le propriétaire ?
Le propriétaire a plusieurs obligations en matière de charges locatives :
- Informer le locataire sur la nature et le montant des charges récupérables lors de la signature du bail, en annexant au contrat une notice d’information reprenant les dispositions du décret du 26 août 1987 ;
- Réclamer les charges récupérables sous forme de provisions mensuelles ou trimestrielles, dont le montant doit être justifié par un état prévisionnel des dépenses établi en début d’année ;
- Procéder à une régularisation annuelle des charges locatives, en comparant les provisions versées par le locataire avec les dépenses réellement engagées. Si le solde est en faveur du locataire, le propriétaire doit lui rembourser le trop-perçu dans un délai d’un mois. Si le solde est en faveur du propriétaire, le locataire doit régler la différence dans les mêmes conditions.
- Fournir au locataire un décompte détaillé des charges récupérables, ainsi que les justificatifs correspondants (factures, relevés de compteurs, etc.), dans un délai de six mois après la régularisation annuelle.
Quelles obligations pour le locataire ?
Le locataire est tenu de respecter plusieurs obligations en matière de charges locatives :
- Payer les provisions pour charges demandées par le propriétaire, dans les conditions fixées par le bail (mensualités ou trimestrialité) ;
- Vérifier l’exactitude des montants réclamés et signaler toute erreur ou anomalie constatée ;
- Régler les éventuels ajustements résultant de la régularisation annuelle des charges, dans un délai d’un mois à compter de la notification du décompte par le propriétaire.
En cas de contestation sur les charges récupérables, le locataire dispose d’un recours auprès de la commission départementale de conciliation (CDC), qui peut être saisie gratuitement et sans avocat. Si aucun accord amiable n’est trouvé, le litige peut être porté devant le tribunal d’instance.
Comment prévenir les litiges entre locataires et propriétaires ?
Pour éviter les conflits relatifs aux charges locatives, il est recommandé de respecter certaines précautions :
- Choisir un bail clair et précis, mentionnant explicitement les charges récupérables et les modalités de paiement ;
- Comparer régulièrement les provisions versées avec les dépenses réelles, afin d’ajuster au mieux les montants demandés ;
- Conserver tous les justificatifs relatifs aux charges locatives (factures, relevés de compteurs, etc.) pour pouvoir répondre aux éventuelles contestations du locataire.
Ainsi, une bonne information et une gestion rigoureuse des charges locatives permettent de prévenir les litiges entre locataires et propriétaires. Il est important que chacun connaisse ses droits et obligations en la matière, afin d’assurer une relation sereine et équilibrée.