Les droits de succession sont souvent perçus comme une épée de Damoclès pour les héritiers d’un bien immobilier. Cependant, il existe des moyens légaux et efficaces pour éviter, ou du moins minimiser, ces droits et ainsi préserver au mieux la valeur du patrimoine transmis. Dans cet article, nous vous présenterons les principales solutions à envisager.
Donation-partage et donation avec réserve d’usufruit
La donation-partage est un acte par lequel le donateur répartit de son vivant tout ou partie de ses biens entre ses héritiers. Elle permet d’éviter les conflits ultérieurs lors de la succession puisque chaque héritier reçoit une part précise et définitive. De plus, elle permet de bénéficier d’abattements sur les droits de donation, renouvelables tous les 15 ans.
La donation avec réserve d’usufruit permet au donateur de conserver l’usage du bien immobilier jusqu’à son décès. Ainsi, il peut continuer à occuper le logement ou à percevoir les loyers s’il s’agit d’un bien locatif. Les droits de donation sont calculés sur la valeur de la nue-propriété (valeur du bien diminuée de l’usufruit), ce qui allège la fiscalité pour les héritiers.
Démembrement croisé
Le démembrement croisé consiste à scinder la propriété d’un bien immobilier entre deux couples, par exemple des amis ou des membres de la famille. Chaque couple possède alors la nue-propriété d’un bien et l’usufruit de l’autre. À leur décès, les héritiers récupèrent la pleine propriété du bien dont leurs parents étaient usufruitiers, sans avoir à payer de droits de succession.
Assurance-vie
L’assurance-vie est un excellent moyen de transmettre un capital aux bénéficiaires désignés en franchise d’impôts. En effet, les sommes versées sur un contrat d’assurance-vie avant 70 ans échappent aux droits de succession dans la limite de 152 500 € par bénéficiaire. Au-delà, les capitaux transmis sont taxés à hauteur de 20 % jusqu’à 700 000 €, puis à 31,25 % au-delà. Cette solution peut donc être intéressante pour financer le paiement des droits de succession sur un bien immobilier.
SCI familiale
La société civile immobilière (SCI) familiale permet aux membres d’une même famille de détenir ensemble un ou plusieurs biens immobiliers. La SCI facilite la gestion du patrimoine immobilier et offre une certaine souplesse lors des transmissions entre les générations. En effet, il est possible de procéder à des donations régulières de parts sociales dans le respect des abattements fiscaux en vigueur.
Pacte Dutreil
Le pacte Dutreil est un dispositif fiscal permettant de transmettre une entreprise familiale en exonérant à hauteur de 75 % la valeur des titres transmis. Pour être éligible, l’entreprise doit exercer une activité commerciale, industrielle, artisanale, libérale ou agricole. Si le bien immobilier concerné est détenu par une entreprise familiale, cette solution peut permettre d’alléger considérablement les droits de succession.
Il est important de bien connaître et d’anticiper les différentes options pour éviter les droits de succession sur un bien immobilier. Un conseil personnalisé et adapté à votre situation patrimoniale sera indispensable pour mettre en place la stratégie la plus pertinente et préserver au mieux la valeur du patrimoine transmis.