L’encadrement des loyers est un dispositif mis en place pour réguler le marché locatif dans les zones dites « tendues », où la demande de logements est supérieure à l’offre. Il vise à protéger les locataires contre les abus et à favoriser l’accès au logement pour tous. Dans cet article, nous vous proposons de faire le point sur l’encadrement des loyers en France, ses modalités d’application, son impact sur les propriétaires et les locataires, ainsi que sur les perspectives d’évolution du dispositif.
Qu’est-ce que l’encadrement des loyers ?
L’encadrement des loyers est une mesure visant à limiter les hausses de loyers dans certaines zones géographiques où la demande de logements est particulièrement forte, appelées zones tendues. L’objectif est de préserver un équilibre entre l’offre et la demande de logements et d’éviter les situations d’inflation incontrôlée des prix. Cette mesure a été instaurée par la loi ALUR (Accès au Logement et un Urbanisme Rénové) du 24 mars 2014.
Comment fonctionne l’encadrement des loyers ?
Dans une zone tendue, lorsqu’un propriétaire met en location un logement vide ou meublé, il doit respecter un certain plafond de loyer. Ce plafond est calculé en fonction du loyer de référence du quartier, qui est fixé par un arrêté préfectoral. Le loyer de référence est établi en fonction des caractéristiques du logement (nombre de pièces, surface, époque de construction) et des données collectées par l’observatoire local des loyers.
Le propriétaire peut fixer un loyer supérieur au loyer de référence si son logement présente certaines caractéristiques de localisation ou de confort justifiant une majoration. Toutefois, cette majoration ne peut pas dépasser 20% du loyer de référence. À l’inverse, le propriétaire ne peut pas appliquer un loyer inférieur à 30% du loyer de référence.
Quelles sont les zones tendues concernées par l’encadrement des loyers ?
L’encadrement des loyers s’applique dans les zones tendues, c’est-à-dire les zones où la demande locative est supérieure à l’offre et où les prix des logements sont particulièrement élevés. Ces zones sont définies par un décret pris en application de la loi ALUR. On distingue deux types de zones tendues :
- Les zones d’urbanisation continue, qui regroupent les agglomérations de plus de 50 000 habitants et leurs environs, ainsi que la Corse ;
- Les zones d’urbanisation diffuse, qui correspondent aux « communes situées en périphérie » des zones d’urbanisation continue et qui présentent également un déséquilibre entre l’offre et la demande de logements.
Actuellement, seules les villes de Paris, Lille et Grenoble appliquent l’encadrement des loyers. Toutefois, d’autres communes pourraient être amenées à mettre en place ce dispositif à l’avenir, notamment dans le cadre de la loi ELAN (Évolution du Logement, de l’Aménagement et du Numérique), qui a été adoptée en 2018.
Quel est l’impact de l’encadrement des loyers sur les propriétaires et les locataires ?
Pour les propriétaires, l’encadrement des loyers peut représenter une contrainte dans la fixation du montant du loyer. Ils doivent veiller à respecter les plafonds imposés et à justifier toute majoration éventuelle. En cas de non-respect des règles d’encadrement, ils s’exposent à des sanctions financières et peuvent être contraints de rembourser le trop-perçu au locataire.
Pour les locataires, l’encadrement des loyers offre une protection contre les abus et les hausses excessives de loyer. Ils peuvent vérifier si le loyer qui leur est proposé est conforme aux plafonds en vigueur et, le cas échéant, contester son montant auprès du propriétaire ou saisir la commission départementale de conciliation. En outre, cette mesure contribue à favoriser l’accès au logement pour tous en régulant les prix sur le marché locatif.
Quelles sont les perspectives d’évolution de l’encadrement des loyers ?
Depuis son instauration en 2014, l’encadrement des loyers a connu diverses évolutions et controverses. Il a notamment été supprimé en 2017 à la suite d’une décision du tribunal administratif de Paris, avant d’être rétabli en 2019. La loi ELAN, adoptée en 2018, prévoit la possibilité pour les communes volontaires de mettre en place un encadrement des loyers à titre expérimental pour une durée de cinq ans.
Certaines villes, comme Bordeaux ou Lyon, ont manifesté leur intérêt pour ce dispositif et pourraient le mettre en œuvre prochainement. D’autres, comme Marseille ou Toulouse, restent plus réticentes. L’avenir de l’encadrement des loyers dépendra notamment des résultats des expérimentations menées par les différentes communes et de l’évaluation de son efficacité par les pouvoirs publics.
L’encadrement des loyers est un dispositif qui vise à réguler le marché locatif dans les zones tendues et à protéger les locataires contre les abus. Son application reste toutefois limitée à quelques villes en France et son avenir dépendra de l’évaluation de son impact sur le marché du logement et de la volonté des communes d’y adhérer.